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【相続コラム】あなたの土地の相続増税


economist.jpg週刊エコノミスト 2014年7月29日号
あなたの土地の相続増税

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あなたの土地の相続増税

18 「売るしかないのか」 あきらめ漂う郊外地主 ■桐山 友一
20 2015年から 相続税がかかる主要駅マップ ■税理士法人レガシィ
20 首都圏/22 関西圏/23 名古屋圏・福岡圏
24 どっちが有利? 相続財産を持つなら 現金vs土地 遺産分割しやすいのは現金 ■壽藤 里絵
26 収益物件の名義 個人vs法人 相続税対策の即効性なら個人で ■清田 幸弘
28 ここがポイント! アパート経営の損得 土地代を加味した利回り計算を ■大倉 修治
29 本当に魅力的? 「家賃保証」の落とし穴 ■長嶋 修
30 使わなきゃ損!小規模宅地の特例 親の生前に同居すれば…… ■儘田 佳代子

郊外よりも都心が有利 特例適用の立地に配慮 ■板倉 京
31 活用をアドバイス 困った! この土地どうする ■高田 吉孝
狭小地/不整形地/底地/共有地/低収益不動産
35 固定資産税の「取られすぎ」 意外に多い評価のミスも ■上坂 幸三
36 “悲劇”相次ぐ長期の過大徴収 ■小林 多美子
38 2015年から 相続税がかかる主要駅一覧 ■税理士法人レガシィ
ほか


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記事Pick up! 活用をアドバイス 困った! この土地どうする

(記事は週刊エコノミストの雑誌から抜粋しています)

◇ケース1=狭小地 隣地への売却が原則 バイクコンテナ活用も

15坪(約50平方メートル)程度以下の土地を指すことが多い「狭小地」。
都市計画道路の整備などに伴って、わずかな土地が残ってしまうことは少なくない。
土地の形状も、細長かったり三角形だったりすることもある。
それでも、駅の近くや人通りの多い場所であれば、駐輪場や宝くじ売り場、広告看板の設置など、活用方法はいくつかある。
問題は、住宅地の中にある場合だ。
建物を建てて活用するには狭すぎ、工夫して建てたとしても設計の制約などから建築費が高くなりがちで、借り手もつくかどうか分からない。
狭小地は活用が難しくても、固定資産税と都市計画税(市街化区域内の場合)は毎年かかる。
また、住宅を建てられるなら、面積が200平方メートルまでは小規模宅地として特例の対象となり評価され、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1となる減額措置の適用を受けられる。
しかし、狭すぎて住宅を建てられなければ、雑種地として固定資産税評価額の100%がそのまま課税されてしまう。
さらに相続時には相続財産として相続税の課税対象にもなる。
こうした狭小地で活用が難しい場合は、隣地の所有者に購入してもらうのが原則だ。
隣地の所有者にとっては、一体で利用できる面積が広がるため、メリットが大きい場合が多い。
狭小地を活用しきれずに、ただ税金だけを納めているのであれば、安い値段で買い取ってもらうのは一つの考え方だ。
ただ、隣地の所有者と価格で折り合えず、安く売るくらいなら持っておきたいと考える人も多い。

◇ケース3=底地 早急な処分が不可欠。売却、物納も選択肢

借地権がついてる土地、いわゆる「底地」は、土地所有者にとっては悩みの種だ。
借地借家法によって借地人の権利が手厚く保護されているため、土地所有者がその土地を別の用途で活用したいと考えても、借地人に立ち退いてもらうことは難しい。
一方、地代の水準も低いため、土地活用として収益性も見込めない。
借地人に底地を買い取ってもらうなどして、早急に底地の状態を解消することが欠かせない。
底地の地代の相場は、東京23区内(都心部を除く)の住宅地の場合、1坪(3.3平方メートル)当たり600~800円程度。
1坪の地代を月600円とすると、30坪(約100平方メートル)の住宅地の地代収入は年間216000円。
固定資産税が6万円程度とすれば、土地所有者の手元には16万円ほどしか残らない。
また、底地には相続税ものしかかる。
この土地の路線価を1平方メートル当たり33万円とすると、借地権のない状態の土地の相続税評価額は3300万円。
借地権割合を60%、土地所有者の相続税率を40%とすれば、この土地の相続税額は528万円」=3300万円×40%×40%)となる。
毎年の土地所有者の収益が16万円では、相続税分を賄おうにも33年以上かかる計算になってしまう。

 

 

 


今回は相続サポートセンター東京(すばる会計事務所)があります台東区と、周辺地域である荒川区、足立区で特に多い「狭小地(きょうしょうち)」と「底地(そこち)」について取り上げてみました。
まずは狭小地ですが、狭小地とは明確な定義はないそうですが15坪以下の狭い土地を指すことが多く、三角形や台形などに変形していることがあるため、周辺の土地相場よりも安くなる傾向があるようです。
狭小地に建てられた住宅は狭小住宅と呼ばれ、23区内でも持ち家比率の高い台東区、荒川区、足立区には狭小地に建てられた住宅もかなり多いようです。
もともと土地の面積が狭いので、相続税がかかることはないだろう…と思われがちですが、路線価の高い都内では意外に侮れない可能性があります。
例えば台東区でいうと稲荷町駅前や新御徒町駅前、浅草橋駅前などでは路線価が高いため、相続人の人数が少なければ狭小地であっても土地を持っているだけで相続税がかかってくる計算になります。
しかし狭小地の場合は、先ほども申し上げたように、土地が三角形や台形であったり、大きな道路に面していなかったり、私有地を通らなければ家に辿りつかないなどの不便がある場合があります。
また、狭小地は道路からみた時の土地の奥行が10メートル以下の場合は評価減になるというメリットもあります。
こういった場合は、土地の評価額を下げることによって相続税を減らすことができる可能性が高いので、ぜひ一度専門家に相続税額をシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

次に底地についてですが、これは特に足立区でも北千住駅前にかなり多く存在しています。
底地(そこち)とは、借地権付の土地(宅地)の所有権のことをいいます。
所有権には本来、その物を「使用」「収益」「処分」する権限が含まれますが、底地の所有権者には、このうち直接の使用収益権限がない状態になります。
足立区北千住駅周辺で商売を営んでいるお宅には、借地で営業されているところが多く、土地の所有者(地主)は別の方の場合があります。
記事にもあった通り、底地は地代の相場の割りには相続税が重くのしかかってきます。
記事の例では1平方メートル当たりを33万円で計算していましたが、足立区北千住駅前の路線価は高いところで倍以上の金額になります。
あらかじめ相続税対策、特に納税資金対策を講じておかなければ、残された親族が10ヶ月以内に相続手続きを終わらせることは難しくなるでしょう。
まずは自分の所有する底地がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。
すでに税理士がついている場合でもセカンドオピニオンとして、相続税に詳しい税理士に相談してみるのもよいと思います。
ぜひ検討して見てください。

相続サポートセンター東京では、円満な相続が行えるよう、事前に生前対策もおこなっております。
ぜひ、お気軽に無料相談にお越しくださいませ。



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