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相続税の節税ポイントをわかりやすく解説!


相続税の申告の中でも、「土地の評価」については、様々な特例や評価減のポイントがあり、経験豊富な税理士でないと評価額に大きな差が出ることがあります。
また、評価の際に、固定資産税を払いすぎていたことが判明した場合、過去の固定資産税を取り戻せることもあります!

相続サポートセンター東京では、どのようにして土地の評価をしているのか、そのポイントをわかりやすく解説いたいと思います。


1. まずは「固定資産税の納税通知書」にて概算シミュレーションをします。


koteisisan.jpg相続サポートセンター東京の無料面談では、まず「固定資産税の納税通知書」があれば、概算にて相続税のシミュレーションを行うことができます。

この納税通知書には、課税標準額、税率、税額、納期、各納期における納付額、課税資産の内訳などが記載されています。


2. さまざまな「資料」を用いて、評価をします。


土地というものは、単純に広さだけで値段が決まっているわけではありません。
公道に面していない土地はそれだけで評価が下がりますし、土地がいびつで売りにくい土地、活用しにくい土地も評価が下がります。
そういった確認を、さまざまな資料を用いて評価してみます。
以下の資料は似たような資料ではありますが、出来る限り評価を下げるためには、さまざまな資料を見比べてみることが大切です。


toukibo.jpg【資料1】 登記簿謄本(法務局)
登記簿謄本とは、登記簿の写しのことです。
登記簿とは、ここでは不動産登記のことです。
不動産登記には、土地の面積、地目、所有者、担保権者、地役権などが記させています。


kouzu.jpg【資料2】 公図(法務局)
公図とは、土地の実際のかたちや地番などを図面にしたものです。





sokuryouzu.jpg【資料3】 測量図(法務局)
測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられる図面で、地積 (面積) と求積方法などが記されたものです。




jyuutakutizu.jpg【資料4】 住宅地図(ゼンリン地図など)
一軒一軒の戸主が記された地図で、有名なものでは「ゼンリン地図」があります。
登記簿の地番と実際に郵便などで使用されている地番とは違うことが多いので、登記簿との地番をあわせて、実際の場所を確認したり、周辺環境を確認したりするのに用います。


setuzeirosenkazu.jpg【資料5】 路線価図(国税局HP)
路線価とは、路線(公道)に対して価格が付けられることを言います。
路線価図には1平方メートルあたりの単価が千円単位で表示されていますので、たとえば図中に「300」とあればその単価が30万円ということになります。



そして、上記資料を用いた評価と、近隣不動産の相場とを照らし合わせて、近隣不動産とあきらかに評価額が違う場合は、その地域に特有の事情がある場合があります。
この場合は、現地調査などによって、評価額が変わる場合があります。

3. 役場や東京電力、上下水道、地下鉄などについて調べます。


資料ではわからない、数々の規制について調べることで、評価を下げることができます。

【役場調査】 役場では、おもに道路、建築関係について調べます。

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・容積率

容積率とは、建物の延べ面積÷敷地面積で計算され、容積率が大きいほど、敷地に対して大きな建物をたてることができます。




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・建築制限

建築制限いは、建物の用途による制限のほか、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限などの形態の制限、敷地と道路との関係による制限などがあります。



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・セットバックの確認
建物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4m以上の道路に、間口2m以上接していなければいけませんが、、古くからの市街地などには幅が4mに満たない道路がたくさんあります。
将来的に4mの道路幅を確保するための後退を「セットバック」といいます。



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【東京電力】

東京電力では、土地の空中に高圧電線が通っていないかを確認します。
高圧電線が通っている土地は有効活用ができないため、評価が下がります。





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【上下水道、地下鉄】

上下水道や地下鉄が下に通っている場合、地役権が設定されていて、建物の基礎工事ができないため、土地の有効活用ができません。
そのため、土地の評価が下がります。


4. 実際に現地調査をします。


資料だけでは、実際の土地の高低差や土地のいびつ加減、住環境の劣悪などはわかりません。
また、図面上での距離と実測が違う場合もよくあります。
その他、私道であっても、通常住民が通り、公道のような役割を果たしている場合は、私道であっても建物がたてられないかわりに固定資産税もかからず、もちろん土地の評価をさげることができます。
これらは、現地調査あっての評価減です。

・土地に高低差がある(建物が建ちづらいため評価がさがります)

・土地の形がいびつ
(建物が建ちづらいため評価がさがります)

・土地が道路に面していない(公道に面している土地より評価が下がります)

・土地が汚染されている(有効活用できないため、評価がさがります)

・広大地(広い土地は評価方法がかわります)

・青空駐車場、空き地、田畑(宅地にするのにお金がかかるため、評価が下がります)

・日のあたらない土地(売りずらいため、評価が下がります)

・空中に高圧線が通っている(有効利用ができないため、評価が下がります)

・墓地や騒音
(路線が近くにあるなど)、悪臭などの住環境が劣悪である(売りづらいため評価が下がります)


相続サポートセンター東京では、現地調査を行うことより、可能な限りの相続税の節税を実現しております。
また、過去の実績では、土地の評価減により、過去に支払い済みの固定資産税の還付に成功したこともあります。

土地の評価は、誰がやっても同じではありません。
経験豊富な税理士による申告をしておけば、たとえ税務調査があったときにも国税庁からも調査に万全の体制で対応させていただきます。
どうぞ安心してご依頼ください。

  
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相続専門の税理士が教える、「シーン別相続」アドバイス

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面談~サポート~料金お支払までの流れ


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tel0001.jpg相続サポートセンター東京では、初回の相談はすべて無料で行っております。
※ご相談は、相続人の方に限定させていただいております。
ご都合のよい時間を選んで、ご相談にお越しください。
フリーダイヤル 0120-965-780




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無料面談では、相続人様の家族関係や、財産についてお聞きします。
その際に、戸籍謄本、不動産の謄本、固定資産税の通知書などの資料があると話がスムースに進みます。
もし、お持ちになることができましたらお願いいたします。(無料面談時にご用意できなくてもかまいません。)
お客様のお話をお聞きしたうえで、必要書類の収集の仕方についてなど、アドバイスをさせていただきます。

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概算による相続税のシミュレーション等をしたうえで、サポート料金がいくらになるかのお見積りをいたします。もし、料金に不明点等ございます場合には、遠慮なくご質問ください。

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当センターのサポート内容に充分納得されてからサポートの開始になります。
すぐに決めていただく必要はありません。わからない点がありましたらどんなことでもご質問ください。

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すべてのサポートが終了してからあらためてご請求書をお渡しいたします。
サポートの途中で突然料金が見積もりより高額になる、などのようなことは決してございません。サポート料金は数十万になることが予想されますので、あらかじめお気持ちのご用意をお願いいたします。
※サポートがおもいのほか長期にわたる場合にはサポートの途中でも料金を頂く場合があります。その場合にはあらかじめご相談をさせていただきます。


 

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